오늘도 어김없이 경제뉴스를 보다가 눈에 띄는 게 있어서 포스팅합니다. 오늘 알아볼 주제는 전월세 거래 신고 의무화인데요. 전월세 기간과 임대소득 등을 의무적으로 신고하도록 하는 전월세 신고제가 더불어민주당 안호열 의원에 의해 8월 26일 법안 발의된 상태라고 합니다.
전월세 신고 의무화란?
전월세 신고 의무화는 전월세 거래도 주택매매 처럼 30일 안에 실거래가를 국토부로 신고하는 내용인데요. 임차인을 보호하기 위해 공인중개사와 임대인에게 실거래가 신고의무를 부여하는 내용입니다.
자세히 알아보자면요. 주택임대차 계약시에 계약 30일 이내에 공인중개사(임대인)는 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료 등을 관할청에 신고해야 하며, 임대차 계약 시행 중 계약 내용 변경 시에도 신고하도록 하였습니다. 미신고 시에는 100만원, 거짓 신고시에는 500만원의 과태료가 부가되며, 임차인 입장에서는 전월세 신고시에 확정일자가 자동으로 부여되도록 하였습니다.
국회의 법 개정안은 공포 후 1년이 경과하는 날부터 최초로 계약이 체결되는 주택부터 적용하니, 적용은 2020년 말이나 2021년이 될 것입니다.
단, 제외대상이 있는데요 비주택 건물인 오피스텔, 고시원, 근생시설들은 제외됩니다.
전월세 신고 의무화의 목적은?
전월세 실거래가 신고 의무화는 사실 국토부 김현미 장관이 현역 의원인 2016년부터 꾸준히 추친 도왔던 법안입니다. 정부나 국토부는 임차인을 보호한다는 명목이지만 사실은 임대사업자가 아닌 일반 임대인들에게 신고 의무를 부가함으로써 임대소득 파악과 수치계산, 임대인의 임대소득이 드러나며 임대소득분 전체의 과세의 목적도 한 몫한다 봅니다.
실제로 한국감정원이 주택 임대차 정보 시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과에 따르면 임대용 주택 673만 가구 가운데 임대정보를 파악할 수 있는 주택은 153만 가구(22.8%)에 불가하다고 합니다. 국토부에서 임대차 계약에 대한 80% 이상을 파악하지 못하고 있는 것 이죠.
결론적으로 전월세 신고 의무화는 임차인 보호보다는 임대차 계약 현황 파악 및 시스템 구축, 이에 따른 임대인 소득 파악, 소득세 과세 등 여러 가지 요인이 함께 한다 볼 수 있겠습니다.
그럼 전월세 신고 의무화가 적용되면 시장은 어떻게 될까요?
전월세 신고 의무화. 먼저, 임대인 입장에서 바라보겠습니다. 임대인의 임대소득이 투명히 드러나게 되어, 소득세가 늘어나겠네요. 예 세금이고요. 또한 임차인 현황이 드러나며 건물에 대한 실거주 임차인 파악이 가능합니다. 국토부 입장에서는 불법 증축, 일명 가구수 쪼개기 단속이 용이하겠습니다. 이것도 결국 세금이고요. 같은 이유로 다가구 주택(상가주택 포함)의 경우는 보유 호실 전체를 임대할 수밖에 없으니 다가구주택 건물의 매매 호가가 떨어질 위험이 있네요. 다만 등기부 본상 비주택인 오피스텔 등은 전월세 신고 의무화 적용 대상이 아니니 상대적으로 임대인에게 유리할 수 있습니다.
임대인의 세금 부담에 대해 다시 말하자면요. 전월세 신고가 의무화되면 누락되던 2000만 원 이상 임대소득자가 모두 노출되고, 연 2000만원 이하 임대소득도 내년부터는 법 개정으로 분리과세 대상이 돼 집주인의 세금 부담이 어떤 식으로든 높아지는 결과가 예상됩니다.
임대인 입장에서는 늘어난 세금 부담을 상황에 따라서는 임대인에게 부가하여 임대료 상승의 위험이 있겠네요. 또한 2차로 임대 보증금과 임대료 인상을 단속이 용이하게 되니 여러모로 임대인 게 불리한 법안입니다.
임차인 입장에서 보자면 우선 자동으로 확정일자를 부여받기 때문에 보증금 반환에 있어 좀 더 안전한 장치를 마련할 수 있겠네요. 임차인 입장에서는 이게 다 인 것 같네요.
공인중개사도 빼먹었네요. 공인중개사 입장에서도 공인중개 수수료 수입이 온전히 노출되어 소득세 부담이 늘 전망입니다.
하.. 전월세 신고 의무화는 누굴 위한 법안인가 생각을 다시 해봐야겠습니다...^^...
전월세 실거래가 신고제 추진… “세입자 보호”vs “임대료 상승”
與, 30일 이내 신고 의무화 법안 발의 국회 문턱 넘으면 2021년 시행할 듯
확정일자 따로 안 받아도 보증금 보호
거래 투명해져 임대소득 과세 늘어나
집주인, 세금 부분 임대료에 전가 우려
일선 지자체 지도·단속 실효성도 의문
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