취득세, 양도세? 복잡한 부동산 세금 총 정리 2편 (절세방법과 팁)

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부동산 세금 총정리

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각종 부동산 세금을 아끼기 위한 절세 팁 바로 시작하겠습니다.

 

1. 항상 세금부터 고려한다.

부동산을 사기전에 먼저 세금부터 따져보아야 합니다. 새로 사면 세금을 얼마나 더 내야 하는지. 중과되지는 않는지 잘 세법은 없는지 등 미리 세후 수익률을 가늠해보고 매매를 결정합니다.

 

2. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘다.

1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면 양도소득세를 한 푼도 안 내도 됩니다. 집이 있다면 반드시 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추도록 준비하는 것이 좋습니다. 양도 순서 등 절세법에 따라 비과세를 받을 수 있는 방법이 있습니다.

(앞선 글 참고하시면 도움이 됩니다.) 

2019/08/02 - [경제 이야기] - 취득세, 양도세? 복잡한 부동산 세금 총 정리 (계산법, 과세대상, 절세법)

취득세, 양도세? 복잡한 부동산 세금 총 정리 1편 (계산법, 과세대상, 절세법)

3. 단독 명의 / 공동 명의 뭐가 유리 한지 살핀다.

단독명의 혹은 공동 명의인지에 따라 양도소득세와 종합부동산세, 종합소득세가 다릅니다. 부동산을 사기 전에는 누구 명의로 사는 것이 유리한지를 사전에 점검해보는 것이 유리합니다.

 

4. 경비 영수증을 놓치지 말고 그때 그때 챙긴다.

양도소득세를 계산할때 취득세, 중개수수료, 국민주택채권 매각 손실, 보일러 교체비, 방 또는 베란다 확장공사비, 바닥 시공비 등은 필요 경비로 빼줍니다. 그런데 지출증빙이 없어져서 인정을 못 받는 경우가 많습니다. 필요경비 증빙자료는 꼼꼼히 챙겨두는 습관이 필요합니다.

 

5. 매매 계획, 연초부터 세운다.

올해 안에 부동산을 팔거나 증여할 생각이라면 연초부터 계획을 세우는 것이 좋습니다. 보유세인 재산세나 종합부동산세의 기준일이 6월 1일이기 때문입니다. 5월 말까지 팔면 그해 재산세나 종합부동산세는 납세의무가 없으므로 내지 않아도 됩니다.

 

6. 손실 부동산과 이익 부동산은 그 해에 함께 판다.

양도소득세는 그해에 여러 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)과 손해(양도차손)를 모두 합산해 계산하므로, 이익을 본 부동산과 양도손실이 난 부동산을 그 해에 팔면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

 

7. 보유 부동산을 다각도로 검토한다.

리스트에 모든 주택 및 부동산을 적은 다음, 각각의 취득원인 및 취득시기 양도 원인, 양도 시기, 양도 차익 등을 종합적으로 고려해야 최상의 절세방안을 찾을 수 있습니다.

 

8. 세제 혜택여부 꼼꼼히 체크한다.

주택 수에서 제외되는 주택이 있는지 중과 배제 주택이 있는지, 상속 또는 증여로 받은 주택이 있는지, 조세특례 제한법상 감면 주택이 있는지를 체크해야 합니다. 이에 따라 양도 순서를 정하면 수천만 원에서 수억 원까지 아낄 수 있습니다.

 

9. 양도차익 작은 부동산부터 판다.

2주택일 때 와 3 주택 이상일 때, 다주택자 중과 세율이 따릅니다. 만약 조정대상지역에 아파트가 3 채라면 양도차익이 가장 작은 것부터 팔고, 양도차익이 중간인 아파트를 팔고, 양도차익이 가장 큰 아파트는 마지막에 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추어 팔아 비과세를 받습니다. 다주택자는 주택을 어떤 순서로 파는지에 따라 세금 차이가 매우 크다는 것, 기억해야 합니다.

 

 

 

 

10. 양도차익 크면, 자녀 증여를 고려한다.

자녀에게 증여 의사가 있다면 양도차익이 큰 부동산은 양도하는 것보다는 증여하는 것이 절세효과가 큽니다. 남한테 팔아서 내는 양도소득세보다 자녀에게 증여하고 내는 증여세가 더 작을 수 있기 때문입니다.

 

11. 증여는 공시 가격 고시일 전에 한다.

아파트는 증여할 때 매매 사례 가액을 기준으로 세금을 내지만, 단독주택이나 상가, 토지는 공시 가격으로 신고 할 수 있습니다. 공시가격은 매년 상승하는 추세이므로 증여할 계획이 있다면, 공시가격 고시전에 하는 것이 증여세와 취득세를 아낄 수 있는 팁입니다.

 

12. 배우자 증여 부동산, 증여 5년 후에 판다.

양도차익을 줄이는 방법 중 하나가 취득가액을 높이는 것입니다. 예를 들어 3억 원에 산 아파트를 6억 원일 때 배우자에게 증여하면, 나중에 배우자가 팔 때 취득가액이 증여 시의 6억 원이 됩니다. 양도차익이 그만큼 줄어들어 양도소득세를 아낄 수 있는 것입니다. 다만 증여일로부터 5년 안에 팔면 배우자가 원래 산 가격으로 양도소득세를 계산하니 주의가 필요합니다.

 

13. 부담부증여, 득실을 잘 따져본다.

자녀에게 부담부증여를 하면 인수받은 전세보증금이나 대출금에는 증여세가 과세되지 않아 자녀의 증여세 부담이 줄어듭니다. 하지만 대출금이나 보증금은 유상으로 양도한 것으로 보기 때문에, 증여자인 부모에게 양도소득세가 과세됩니다. 즉, 부담부증여로 증여세를 아낄 수 있지만 양도소득세를 더 낼 수 도 있기 때문에 득실을 잘 따져보아야 합니다.

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사실 부동산관련 세금은 전문 세무사에게 맡기는 것이 가장 좋다고 할 수 있지만, 모든 것을 세무사에게 맡기만 건당 수수료를 받기때문에 부담이 큽니다. 평소 세법에 관심을 갖고 간단한 절세정도는 본인이 처리해보는 것이 세금 절약의 방향이고 부자되는 지름길이라는 것을 기억하시길 바랍니다.

 

2019/08/02 - [경제 이야기] - 취득세, 양도세? 복잡한 부동산 세금 총 정리 (계산법, 과세대상, 절세법)

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