분양가 상한제가 실패 할 수 밖에 없는 이유? (정부의 분양가 상한제 도입)

---

 

오늘 다루어볼 주제는 부동산 시장에서 요즘 핫한 분양가 상한제입니다. 최근 강남을 시작으로 한 부동산 상승 움직임이 일자 이에 대한 대응으로 공공택지를 대상으로 분양가 상한제를 도입한다 발표하였는데요. 며칠 안돼 김현미 국토부 장관이 공식석상에서 민간 택지까지 분양가 상한제를 확대한다 밝혔습니다. 실제 관련기사도 아주 많이 나오고 있네요. 며칠 안됐는데 이제는 또 초읽기랍니다. 정부에 의지가 대단한 것 같습니다. 여담으로 불행 중 다행인 것은 9.13 대책 이후 추가 규제가 예상되었는데 그것들은 포함되지 않았네요. 

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20190716060800003?input=1195m

분양가 상한제 시행 초읽기…적용 대상·시세차익 환수 방안은 | 연합뉴스

 

다시 분양가 상한제 이야기로 돌아와서요. 결론부터 말하면 실패 할 수밖에 없는 정책입니다. 직격타를 맞는것은 재개발, 재건축을 앞둔 단지들입니다. 분양가가 종전의 금액으로 고정되면 건설사의 마진이 줄어 투자 설비도 줄어 들것이고, 결국 공급 부족을 야기하게 됩니다. 공급 부족은 시장원리에 의해 당연히 가격 상승을 이룰 수밖에 없습니다. 

 

과거 부동산 분양가 상한제 정책을 꺼낸 정부는 많았습니다. 시장 상황과 다른 외부 요인으로 인한 성공을 거두기도 했지만 일시적이었고, 대부분의 분양가 규제 정책은 필패의 전략이었습니다. 전문가들도 김현미 장관의 의러한 발표에 대해 성급하고 무지한 정책이라는 평이 다수입니다. 

 

분양가 상한제 전문가 입장 (출처 : 뉴스웨이)

 

---

1980 ~ 2018년 주택가격 추이 (출처 : 옐로우의 세계)

 

분양가 규제, 분양가 상한제의 첫 시작은 박정희 정부시절입니다.

1977년 당시 대통령이었던 박정희 대통령은 해외 자금이 부동산으로 몰려 가격 급등이 문제가 되자 정부 고시 분양가 제도를 통해 당해 분양가를 평당 55만 원으로 통제했습니다. 규제책 실행 당시에는 성공을 거두는 것처럼 보였으나, 당시 아파트라는 개념 자체가 새로이 생겨나던 시절, 아파트는 서울 도심지에만 지어지는 희소성 있는 고급주택의 이미지가 컸습니다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족했고, 1980년대에 들어서는 마치 현대의 로또 아파트와 같이 청약 당첨자에게 수많은 차익을 돌려주었습니다. 수해가 지나며 아파트라는 주거시설이 사람들에게 인식이 되고 수요가 폭발적으로 늘며 1980년대 말에는 전세가 폭등으로 전세가와 매매가가 함께 올라가는 부동산 대란이 시작되었고, 결국 이 정부 고시 분양가 제도는 1989년 사라졌습니다.

 

 

공공택지 분양가 상한제의 시초, 노태우 정부

1990년 노태우 정부는 전 정부의 1기 신도시 공급 정책을 기초로 공공택지 대상 분양원가 연동제를 도입했습니다. 분양원가 연동제는 분양가를 대지비와 건축비를 합산하여 산정하는 방식으로 지금으로서는 당연하지만 당시에는 획기적인 발상이었다고 평가합니다. 하지만 대상을 공공택지에 한정했다는 점, 공공택지는 정부에서 공급하는 1기 신도시였고 대지비가 정해져 있다는 점에서 현재의 공공택지 분양가 상한제와 관련이 있다 할 수 있습니다. 분양원가 연동제는 1기 신도시 공급을 위해 건설사의 원활한 투자를 유도했다는 점과 약 200만 호의 부동산을 수도권에 공급함으로써 향수 몇 년간의 집값 안정을 이루어졌다는 점에서 비교적 성공한 정책이라 볼 수 있습니다. 

 

 

1997년 IMF 외환위기, 김영삼 정부와 2기 신도시 공급과 함께 노무현 정부

1기 신도시의 물량 공세는 1990년대 물가상승률에 준한 집값 상승으로 안정에 기여하였습니다. 네. 적어도 1997년 외환위기기 닥치기 전까지는 그랬습니다. 하지만 IMF 사태가 닥치며 집값은 전국적으로 큰 폭으로 떨어졌고 이전까지 유지되었던 분양가 상한제는 더 이상 의미가 없어졌고 1999년 정부는 내수와 건설경기를 살리기 위해 분양가 상한제를 폐지합니다. 덕분에 2000년대 초에 들어서는 경제와 내수가 종전보다 빠른 회복세를 보였고 경제 위기 간 위축되었던 건설사들도 대규모 공급을 시작합니다. 그리고 그 시절 부동산 안정을 목표로 삼던 노무현 정부가 출범했죠. 하지만 욕심은 또 다른 욕심을 낳는 법입니다. 과거 로또 청약을 기억하고 있던 사람들, 경제회복으로 인한 유동성 자금 유입, 국외 상황까지 부동산 폭등을 야기했습니다. 결국 노무현 정부는 2005년 2기 신도시 공급과 함께 판교와 같은 공공택지를 대상으로 부동산 상한제를 시행했습니다. 하지만 이번에도 부동산 투기심리가 식지 않았기에 불법전매는 물론 당시에도 수억 원에 웃도는 프리미엄이 붙기도 했습니다.

 

 

분양가 상한제 폐지와 기준 완화, 이명박, 박근혜 정부

2006~07년, 여기서 부터는 현재의 부동산 상황과 비슷해집니다. 결국 노무현 정부는 2007년 민간택지와 재건축까지 분양가 상한제 적용을 확장했고 다음 해부터 바로 분양 시장이 위축됩니다. 건설사들은 마진이 적어진 아파트, 택지에 관심이 없어졌고 재건축 조합원들은 시기를 미루기 시작했습니다. 서울의 재건축 승인 한 곳은 2006년 14곳에서 2007년에 둘, 2008년에 하나로 급감했습니다. 네. 공급이 급감하고 나서는 밀어내기로 인해 몇 년간은 안정돼 보입니다. 하지만 분양시장이 위축되고, 공급이 줄어 로또 청약을 기다리는 실 수요자들이 갈 곳이 없습니다. 결국 전세시장까지 활황이 되고 가격이 상승되죠. 전세 상승은 매매가 상승을 밀어 올립니다. 그래서 어떻게 되었을까요? 당시 강남의 대치동의 한 아파트는 분양가 상한제가 적용되어 주변 아파트 시세보다 20% 낮은 평당 3200만 원에 분양되었고, 현재는 7500만 원 정도 됩니다. 결국 분양가 상한제로 집값을 잡아보겠다던 정부의 꿈은 건설경기 불황, 수주 감소, 내수 경제 침체, 집값 상승 순으로 악영향이 되어 실패합니다.  결국 2015년 당시 박근혜 정부는 민간택지 분양가 상한제를 사실상 폐지합니다. 

 

 

---

분양가 상한제 적용 효과 (출처 : 연합뉴스)

 

(현 시세 보다 최대 29%까지 할인을 해준다는 건가요.. 놀랍네요.. 자산사업가도 아니고..)

 

물론 계획대로만 생각대로만 된다면 분명 좋은 정책입니다. 하지만 부동산 시장은 의도한 것보다 빗나가는 경우가 대부분입니다. 부동산은 정책이 정부가 아닌 유동자산, 투기세력, 외부요인, 정치적 요인과 건설사, 실수요 서민들까지 여러 이해관계가 엃혀 있기 때문입니다. 과거는 현재를 돌아보는 거울이라는 말이 있습니다. 정부는 시장을 절대 이길 수 없다는 말을 명심하고 바른 방향을 찾아야 합니다.

 

실수요자는 물론 이 상황에 대비하셔야 합니다. 무조건 분양가 상한제 적용을 기다리고 청약을 기다리는 것보다 시선을 다각화할 필요가 있습니다. 현재는 선택과 집중이 필요한 시점임이 확실합니다. 적용 후에는 신축이든 구축이든 입지가 좋은 곳이라면 대폭 상승을 야기할 가능성이 큽니다. 전세만이 답이 아님을 아셔야 하며, 구축이라도 입지가 좋은 곳은 대장주를 따라 상승하게 되어있습니다. 입지 좋은 구축의 한채를 마련하시어 대세 상승장을 기다리시어야 합니다., 청약가점이 높으신 분들은 3~4년 후를 목표로 준비를 하셔야합니다. 사실상 9억원을 초과하는 주택은 중도금대출이 안되므로 현금부자들만이 먹을 수 있는 매물이 가득 할 겁니다. 

 

 

누군가에겐 꼭 필요한 정보이고 도움이길 바랍니다.  -HAENA-