분양가 상한제 발표 이후.. 적용지역과 앞으로 전망 (분석글)

오늘 12일 김현미 국토부 장관은 미리 공표한 분양가 상한제를 발표하였습니다. 예상과 비슷한 점도 다른 점도 많았는데요. 분양가 상한제 내용과 적용대상, 적용시기와 더불어 분양가 상한제 발표 이후 시장은 어떻게 반응을 할지까지 자세히 알아보겠습니다. 

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분양가상한제 내용과 적용대상(지역), 시기

 

당초 예상대로 분양가상한제 적용대상은 직전 3개월 주택가 격상 승률의 2배 초과 지역에서 투기과열지구로 확대 적용되었습니다. 현재 투기과열지구는 서울특별시전 지역과 경기권(분당, 과천, 광명, 하남), 세종특별시, 대구광역시 수성구가 있습니다.

 

분양가 책정과 심사의 역할을 하는 지방자치단체 분양가심사위원회도 제도적 개선도 함께합니다. 분양가 심의가 공개적이고 투명하게 이뤄질 수 있도록 부수 장치를 마련하는 것입니다. 또, 이번에 `공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙`을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정 절차의 적정성을 검토하는 방안이 포함됐습니다.

재건축과 재개발을 타깃으로 한 정책도 발표됐습니다. 재건축시 관리처분계획인가에서 최초 입주가 모집 승인 신청 단지로 바꾸어 분양가상한제 적용대상을 확대하였습니다. 또, 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준, 공기는 3~6개월 이내 남음) 시점으로 바뀝니다.  기존에는 지상층 층수의 2/3 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후였는데 소비자 보호가 미흡하다는 지적이 나왔기 때문입니다.

 

마지막으로 분양가상한제를 통해 숱한 논란이 있었던 로또 아파트 양산을 막기 위해 전매제한기간 또한 강화됩니다.

1년~3년에서 5년~10년까지 크게 변경되는데요. 사실 분양을 받고 나면 상당한 기간 동안 전매가 안된다는 점은 재산권 침해 부분에서 논란이 될 것으로 보입니다. 

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분양가상한제가 적용되면 시장은 어떻게 반응할까?

 

분양가상한제 적용의 가장 큰 직격타는 투기과열지구 내의 재건축 시장입니다. 재건축시장은 즉각 가격 하락이 예상되며, 신규 분양단지들의 분양가 인하로 인해 주변 구축 아파트들의 가격도 하락까지는 아니지만 상승으로는 경직성이 생기는(가격이 내리지도 오르지도 못하는) 강보합세에 들것으로 보입니다. 

 

또한 신규 분양시장은 과열될 것이 불 보듯 뻔하므로. 정부도 이점을 주목하여 전매제한기간을 늘리는 정책도 함께 발표했죠. 하지만 전매제한이 5년이든, 10년이든 무주택 실거주자는 로또 청약을 적극적으로 노리는 것이 무조건적으로 유리합니다.

 

자세한 부분은 분양가 상한제가 풍문으로 돌던 한두 달 전 작성한 자료가 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 기회가 된다면 별도로 포스팅을 하고 싶지만 아래 내용으로 어느 정도 확인이 가능하실 거라고 보입니다.

분양가 상한제가 실패 할 수 밖에 없는 이유? (정부의 분양가 상한제 도입)

민간택지 분양가 상한제 적용지역과 적용시기

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분양가상한제 발표에 대한 국토부 입장과 실무자 Q&A

 

아래는 국토부에서 작성한 분양가상한제 적용 시 효과 홍보자료와 인터뷰 내용입니다. 하도 여론이 좋지 않다 보니 적극적으로 홍보 전력을 피고 있는 것으로 보입니다.

<분양가 상한제에 대한 궁금증, 알려드립니다! (출처:국토부발표자료)>

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<분양가 상한제에 대한 궁금증, 알려드립니다! 내용>

1. 실수요자의 내집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정됩니다. 
2. 충분히 좋은 품질의 주택이 공급됩니다. 
3. “합리적인 가격” 을 제시하여 소비자의 권리를 높입니다. 
4. 부담 가능한 주택이 안정적으로 공급되어 내집 마련도 쉬워집니다. 

<이문기 국토교통부 주택토지실장의 주요답변 (출처: 머니투데이)>
민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은
▶무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나 최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74% 대비 약 3.7배 높다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정을 찾기 위함이다.

 -분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게되나
▶법령 개정에 소요되는 기간을 고려할때 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 것이다.

-민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보나
▶분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 2007년부터 2014년 분양가 상한제 시행 시기에 서울 집값은 안정세였으나 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움이 된다. 최근 국책연구기관도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격이 연간 1.1%p(포인트) 하락 효과가 있음을 전망했다.

-후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나
▶분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 '입주자 모집 공고 신청분'부터 적용되고 후분양 단지에도 분양가 상한제는 '입주자 모집 공고 신청분' 부터 일관되게 적용될 예정이다. 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용한다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다.

-관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌가
▶관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대 이익에 불과하다. 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대 이익보다 크다고 볼 수 있다.

-민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는
▶민간택지에 대한 거주의무 부과는 금번 주택법 시행령 개정 사항은 아니며, 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 지난해 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다. 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다. 

-해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 어떻게 되나
▶서울시 전체의 분양가 상승률을 쓸 계획이다.

-주거정책심의위원회(주정심) 심의 기간이 얼마나 걸리고 언제 열리나
▶심의 기간에 대한 별도 규정은 없다. 투기과열지역 중 선택조건 중 하나 충족하면 심의 대상이 된다. 상한제 시행되면 분양가는 시세 대비 70~80프로 정도될 것이다. 시장 상황을 고려해 주정심을 열고 분양가 상한제 지역으로 지정할지를 결정할거다. 유예기간 두지 않고 공포 즉시 시행한다. 

-민간택지 분양가 상한제 시행시 적용 단지는 
▶관리처분인가 받은 단지가 76개다. 이들 단지에 예외를 인정하기 어렵다. 임대 후 분양을 해도 임대보증금에 대해선 보증을 받아야 한다. 보증 과정에서 임대보증금이 고액이면 승인 거절로 임대 후 분양이 불가능하다. 

-재건축 초과이익환수제가 무력화되는것 아닌가 
▶분양가 상한제가 적용되면 정비사업 단지의 초과 이익이 줄어들 것이다. 다만 구체적인 규모는 단지별로 입지에 따라 달라서 일률적으로 뭐라고 말하기 어렵다. 

-정량요건 되도 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되지 않을 수 있나 
▶주정심 정량 요건 기반으로 고려하지만 요건이 된다도 반드시 지정하는 것은 아니다. 정성 조건이나 시장 상황을 고려한다. 오늘 발표한 시행령 내용은 지정 요건을 완화하는 것이 중점이다. 10월 초부터 시행되면 상한제 적용 지역을 어느 시점에 적용할지는 시장 상황을 종합적으로 반영해 결정짓겠다. 시행령 개정된다고 바로 적용되는 것이 아니고 지역을 지정해야 한다.

-공급 위축에 대한 우려는?
▶2007년 상한제가 전국을 대상으로 했다면 이번엔 시장 과열 지역만 핀셋 적용한다. 2007년에는 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 때문에 시장이 위축된것이다. 지금과는 시장 상황이 다르다. 지금은 재건축 아파트 위주로 분양가와 가격 올랐다.

-신축 단지가 오르는 부작용은?
▶신축으로 일부 수요 이전이 일어날 가능성이 있다. 주변단지 가격 상승은 자금조달계획서 등을 통해 철저히 살펴볼 것이다.

 

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분양가상한제 발표, 결론은?

 

국토부 김현미장관을 포함해서 국토부 관계자와 실무자들은 분양가상한제 효과를 다소 낙관적으로 바라보는것 같습니다. 저를 포함한 대다수의 전문가와 국민들은 그렇지 않다고 보는데요. 판단은 개인의 몫입니다. 아래의 관련된 글을 남기니 참고하시고 판단하시는데에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

분양가 상한제가 실패 할 수 밖에 없는 이유? (정부의 분양가 상한제 도입)

민간택지 분양가 상한제 적용지역과 적용시기