지난 12일 정부의 분양가 상한제 발표 이후 시장에는 묘한 긴장 긴장감이 돌고 있습니다. 재건축 조합원 중에는 분개하여 소송을 준비하기도 한다더군요. 정부가 시장에 너무 깊은 개입을 하는 것은 아닌가 하는 생각이 들어요. 오늘은 분양가 상한제가 적용되었을 때의 시장에 나타날 부작용과 효과, 영향을 포함해 전반적인 시장 전망을 해보겠습니다.
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정부의 분양가상한제 발표
국토교통부는 지난 12일 분양가 상한제 적용에 대해 발표했습니다. 투기과열지구(서울 전 지역, 과천, 성남, 광명, 하남, 대구 수성구, 세종)에 대해 분양가 상한제 적용이 가능하다는 으름장 아닌 으름장을 내놓았습니다. 또 비규제지역이라도 분양가 상한제 발표 풍선효과로 투기세력이 감지되면 언제든 투기과열지구 적용이 가능하다는 여지까지 남겨둔 발표였습니다.
이번 포스팅은 분양가상한제의분양가 상한제의 핵심만 다루고 넘어갑니다. 분양가 상한제의 자세한 발표 내용은 지난 포스팅(분양가 상한제 발표(링크))에서 다룬 바가 있으니 링크를 확인해주시기 바랍니다.
가장 큰 파급효과가 예상되는 것은 역시 재건축/재개발 사업장입니다. 분양가를 통제하는 것을 포함하여 최초 입주자 모집 공고 신청분부터 분양가 상한제를 적용합니다. 즉, 관리처분 인가를 받은 재건축 단지까지도 분양가 상한제 적용 대상이라는 이야기인데요. 국토부에 답변은 황당합니다.
요약하자면 "관리처분 인가를 받은 것이 대수냐? 재건축 프리미엄은 사유재산으로 인정하지 못한다. 다수의 주거안정이라는 공익을 위해 희생해라"입니다. 재건축 조합원이 보면 복장이 터질 내용이네요.
분양가 상한제의 또 한가지 핵심은 전매 제한 기간 확대이죠. 분양가 상한제로 인해 새 아파트 물량이 귀해질 것이 뻔한데, 전매 제한 기간은 최장 10년까지 늘린다니.. 거래 가능한 새 아파트는 아주 아주 희소해질 것으로 예상해볼 수 있습니다.
분양가상한제 부작용.. 우려되는 이유
지난 포스팅 (역대 정부의 분양가 상한제 도입(링크)) 에서 다룬 것처럼 노무현 정부를 포함해서 역대 정부는 분양가 상한제를 통해 집값 잡기에 성공한 적이 없습니다. 부동산 시장 안정은커녕, 오히려 옥죄를 조이면 조일 수록 시장은 반사작용으로 폭등하기 일수였습니다.
그럼에도 불구하고 이번 문재인 정부는 역대 정부 중에서도 가장 강력한 규제책을 연달아 발표하는데요. 지금까지의 9.13 대책이나. 8.2 대책은 간접적으로 대출 규제나 조세(세금)를 건드려 시장을 안정되게 유도했다면 이번 발표한 분양가 상한제는 정부가 직접적으로 집값을 건드리겠다는 점에서 파급효과가 이전의 간접적인 규제책과는 다르게 다가옵니다.
경제와 부동산은 살아있는 것이라 강하게 조인다고 조여지는 것이 아니라 오히려 큰 부작용으로 다가올 것입니다. 분양가 상한제 적용이 몰고 올 수 있는 시나리오(효과/영향, 부작용)에 대해 알아보겠습니다.
분양가 상한제 효과, 영향, 부작용
(시나리오)
재건축, 재개발 시장의 몰락
부동산 시장에서는 투기과열지구에 포함된 재건축/재개발 사업장이 분양가 상한제 이후 가격이 지속적으로 하락하며, 마이너스 피를 내놓은 급매물들이 쌓입니다. 분양가 상한제 통과 이후에는 더 많은 손해가 예상되기 때문에 조합원들은 너도나도 당장 가격을 낮춰서라도 급하게 매물을 내놓습니다. 사업 수익성 악화가 뻔히 보이는 상황에 사업은 중지되거나 무기한 연장됩니다.
분양가 상한제 여론과 적용
2019년 10월 초에 적용이 예고된 분양가 상한제 이후로 여론이 들끓고 국민청원이 빗발칩니다. 주택법 개정을 위한 국회 법 개정도 야당의 반대 때문에 통과가 쉽지 않아요. 하지만 정부와 여당의 강력한 서포트로 늦어도 10월 중순 법 개정안이 통과되고 유예기간 없이 즉각 적용됩니다. 여론과 전문가들은 이 문제를 앞다투어 보도합니다.
분양가 상한제 적용 직후 부동산 시장
분양가 상한제 이전에 예정되어 있던 단지들이 분양을 시작합니다. 건설사 입장에서는 분양가 상한제 적용 전에 분양을 해야 수익이 남기 때문입니다. 하지만 높은 가격에 청약을 할 이유가 없는 수요자들은 분양가 상한제의 영향을 받는 단지가 분양을 시작할 때까지 기다리기 위해 청약통장을 아낍니다. 사람들은 좋은 입지에 새 아파트 청약을 눈에 불을 켜고 찾아다니지만 신규단지는 턱없이 부족합니다. 그래서 대다수의 사람들이 새 아파트 단지가 분양할 때까지 버티기 위해 전세수요로 몰리고 전세 가격이 상승합니다.
분양가 상한제 적용된 신규 청약 단지
입지가 좋은 신규 청약단지에 사람들 몰리며, 사람들의 로또 청약 기대감으로 발길이 끊이지 않습니다. 몇 백대 일의 말도 안 되는 청약 경쟁률과 매우 높은 청약가점을 기록하며, 부정 청약과 떴다방이 성행합니다. 그리고 이 과정에서 가장 피해 보는 사람들은 돈 없는 30대 신혼부부입니다. 무주택기간이 짧고, 부양가족이 적어 청약 당첨은 택도 없고, 대출이 막혀 중도금을 낼 수도 없으며, 맞벌이 소득수준이 넘어 특별공급도 불가능하죠. 가장 큰 득을 보는 것은 청약가점이 높은 5~60대 무주택, 현금부자들입니다. 대출 걱정도 없고 청약가점도 충분합니다.
10년 이내의 비교적 새 아파트
로또 청약에 실패한 대다수의 사람들은 대체재로 거래 가능한 10년 이내 비교적 새 아파트에 눈을 돌리지만 전매제한기간 강화와 9.13 대책에 포함된 양도세 중과, 임대사업자 등록 등 때문에 매물이 부족합니다. 10년 이내 비교적 새 아파트도 수요에 비해 턱없이 부족해 가격이 상승합니다.
구축 아파트의 매매가 전세가
구축 아파트들은 매매가 변동이 거의 없습니다. 하지만 로또 청약을 노리는 전세수요 때문에 전세 가격은 지속적으로 우상향 합니다. 결국 매매가와 전세가의 차이, 갭 차이가 줄어들게 되고 한동안 볼 수 없던 갭 투자가 다시 등장하고, 전세가 상승이 매매가 상승을 일으키는 밀어올리기 현상이 포착 됩니다.
3기 신도시와 건설사
이제 건설사들은 수익성이 나지 않는 도심지역 재건축/재개발에 더 이상 투자하지 않습니다. 수익성을 높이기 위해 비교적 택지비용이 저렴하고, 인구의 유입을 예상할 수 있는 3기 신도시 지역과 외곽지역으로 건설사들은 투자를 많이 하게 됩니다.
도심지(투기과열지구)의 공급 부족
2023년 이후로 3기 신도시 지역과 외곽의 택지지구는 공급이 점점 늘지만, 분양가 상한제 적용을 받은 투기과열지구의 공급은 크게 줄어듭니다. 품귀현상으로 분양가 상한제 적용을 받은 지역의 새 아파트들은 가격이 상승하며 전매제한이 끝난 단지의 경우 프리미엄이 수억 원을 웃돌게 됩니다. 신축 아파트가 귀해지고 비싸지며 실수요자들은 가격을 감당 못해 구축으로 눈을 돌립니다. 신규 아파트가 워낙 희귀하다 보니 구축 아파트 중에서도 입자가 좋은 곳부터 수요가 옮겨갑니다. 조금씩 매매 신고가 갱신하는 단지가 생겨납니다.
3기 신도시의 한계
3기 신도시에는 1군 건설사들의 투자가 늘었지만 공사비 절감을 위해 건설자재 비용을 줄여 향후 신도시 지역에 아파트 품질이 낮아 건설사 부실시공이 사회 문제로 대두됩니다. 또한 3기 신도시 조성 시 정부가 약속했던 교통대책은 자본문제로, 양질의 일자리 확보는 기업들이 이전을 꺼려하며 무기한 연장됩니다.
분양가 상한제의 미래
3기 신도시와 도심지(투기과열지구)의 가격 차이는 분양가 상한제 적용 이전보다 더 크게 벌어지고 사는 곳에 따라 소득의 양극화도 심화됩니다. 결국 정부는 분양가 상한제를 기준을 완화, 주택담보대출 규제를 철회 등의 부동산 완화책을 쓰지만 이는 3기 신도시보다 투기과열지구에서의 더 큰 가격 폭등을 불러일으킵니다. 결국 정부의 분양가 상한제 정책은 실패합니다.
분양가 상한제가 가져올 미래에 대해 시나리오를 써봤습니다. 애초에 포스팅하려 마음먹었을 때는 분양가 상한제가 적용됐을 때 최상의 시나리오와 최악의 시나리오로 나누어 쓰려고 했는데 쓰다 보니 도저히 최상의 시나리오는 예상이 안되더라고요.. 쓰다 보니 안 좋은 이야기만 있는데 우리나라 부동산 정책 하시는 나라님과 전문가 분들도 모두 유능하시니 위에 시나리오대로 암울한 시장이 안되길 바라는 마음입니다.
부동산 정책의 변화는 누군가에게는 기회가 될 수도 있습니다. 이렇게 시장이 불확실 때일수록 시장의 변화와 정책에 변화에 관심을 갖고 예의 주시하시어야 합니다. 오늘 이 순간의 투자 선택이 내 인생의 변곡점이 될 수도 있으니까요.
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