#2. 3기 신도시 과연 성공할까? (지역별 입지분석)

3기 신도시 과연 성공할까?

 

3기 신도시 지역별 입지 분석

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3기 신도시 위치 / 정보요약

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3기 신도시 입지 및 성공할지 여부에 대해 좀 더 깊이 알아보겠습니다.

(본격적으로 개인 생각과 분석이 들어가니 내용이 마음에 안 드시는 분은 뒤로 가기 해주세요)

 

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3기 신도시 과연 성공할 수 있을까?

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3기 신도시의 성공여부는 크게 3가지로 구분될 수 있습니다.

 

먼저 첫째로는 역시 공급시기입니다.

이주수요를 노린 주 타겟이 서울 시민이라고 할 수 있겠는데 서울의 과거 20년간 평균 입주량은 4.4만 가구 정도이며,

연간 4만 가구 정도 수요가 있다고 봅니다.

앞으로 공급량을 2019년 올해부터 ~ 2024년까지 입주물량은 2021년(약 50%)을 제외하고는

매년 수요량의 80~130% 공급이 예상됩니다. 

정부에서는 2022년을 시작으로 첫 공급시작으로 2025년 입주를 목표로 하겠다고 했는데

2기 신도시에 선례를 보면 불가합니다. 2기 신도시는 2004년 동탄을 시작으로 2019년 아직까지도 16년째 공급 중입니다.

왜 이렇게 차이가 날까요? 결국에는 부동산 시장 눈치 보는 건설사와 토지보상 속도에 의해 차이가 나게 됩니다.

결론적으로 3기 신도시는 계획대로 2021년 공급, 2025년에 입주를 목표로 진행되면

미분양이 크게 예상되며, 시장 침체에 일조할 가능성이 높습니다.

 

둘째, 자족기능을 위한 양질 일자리(기업유치) 여부

1, 2기 신도시의 베드타운이라는 오명 때문인지 3기 신도시에는 자족용지 비율을 크게 늘렸습니다. 

하지만 잘 보셔야 하는 게 자족용지 공급만 한다고 기업이 유치되지 않습니다.

성공한 신도시 판교의 경우는 기본적으로 강남의 수요를 받을 수 있는 지리적 요충지였으며,

1999년부터 도시계획 전문가와 지방자치단체의 협의로 6년간 계획 치밀하게 계획을 수립하였고

또, 기업유치를 위해 용지 할인과 세제혜택까지도 주었습니다. 

만약 분양시기에 부동산 시장이 하락장세라면 자족시설이 팔리지 않아 용도변경을 통해 

광교나 동탄처럼 상업시설이나 주거시설로 변모할 가능성이 큽니다. 계획은 계획일 뿐이기 때문입니다.

기억하셔야 합니다. 토지 용도변경은 언제든 될 수 있으며 기업 유치는 실패할 가능성이 높습니다.

 

셋째, 교통대책입니다.

국토부에서 발표한 계획을 보면 혹합니다.

서울과 매우 인접한 지역에 GTX, S-BRT, 지하철, 도로 개통이라던지..

위 말한 것처럼 역시 계획은 계획입니다. 언제 없어지고 바뀔지 모르는 게 나랏 계획입니다.

또 돈은 무슨 돈으로 할까요? 2기 신도시처럼 광역교통시설부담금을 걷어 구축한다고 합니다.

광역교통시설분담금을 2기 신도시보다 늘릴예정이라고 합니다. 이는 어떤 방식이든 분양가에 반영이 됩니다.

각종 분담금으로 인해 분양가가 경쟁력이 없다면? 더군다나 분담금은 걷어놓고

동탄 등 2기 신도시처럼 미집행액이 조 단위를 넘어간다면?

또, 늘어난 자족 비중 때문에 가구 비율이 줄어 거주자에 분담금 비율이 높아질 것입니다. 

최악의 경우 수요자들은 비싼 돈 주고 들어가 매일 아침 서울 출퇴근 지옥길을 견디며

주택담보대출 압박과 집값 하락이라는 부담을 안고 살 수도 있습니다. (현재의 2기 신도시 어느 곳들과 비슷하네요..)

 

 

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주요 신도시별 입지 분석

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3기 신도시 과천 분석

과천 : 약 7,100호, 약 47만 평(자족 : 47%, 36만 평)

GTX-C(기본계획 수립 중), 이수~과천 간 터널, 도로사업 4개, 과천-위례선, 4호선 급행화

명실공히 성공이 가장 유력한 지역입니다. 발표된 곳 중 입지가 가장 우수하고 정부청사를 비롯하여

지식정보타운과 연계하여 파급효과가 클 것으로 예상됩니다.

계획대로 진행 시 서울 주요 업무지구와 교통도 편리합니다. (10~15분 내외, 양재/여의도 등)

다만, 공급 호수가 적어 공급시기를 잘못 맞추면 투기장으로 변모할 가능성이 있습니다.

 

3기 신도시 하남 교산 분석

하남 교산: 약 3.2만 호, 약 196만 평(자족 : 29%, 92만 평)

3호선 연장(10km), BRT 신설, 도로사업 6개, 신팔당대교

개인적으로 과천 다음의 입지라고 생각합니다만, 우측으로 치우쳐 강남의 수요보다는 

송파 / 강동 / 광진구의 수요 정도를 흡수할 수 있겠습니다.

하지만 동남권에는 이미 많은 물량이 공급된 터라 수요가 충분할지는 미지수입니다.

인근 남양주 다산 신도시와 별내. 넓게는 미사지구까지 영향을 미칠 수 있습니다. 

다만, 3호선 연장은 입주민의 교통분담금 100% 라고 하니,

가격 경쟁력에서는 떨어질 수 있습니다.

 

3기 신도시 남양주 왕숙 분석

남양주 왕숙: 약 6.6만 호, 약 343만 평(자족 : 32%, 140만 평)

GTX-B(예정), 별내선/진접선 연장(구상 중), 중앙선 역 신설, 도로사업 6개, 수석 대교(협의 중)

우선 규모와 자족용지로 보면 압도적이나 서울 도심지와의 거리는 아주 멉니다. 

그나마 GTX 노선 중 가장 진행이 느린 B노선이 통과되어야 서울역 15분인데 

GTX 말고는 이렇다 할 교통대책이 없는 것도 사실입니다. 

같은 이유로 기업유치 또한 양질의 일자리 유치가 쉽지 않아 보입니다.

그리고 주변 별내, 다산, 넓게는 호평까지 영향을 받는 지역이니 수요가 충분할까 걱정됩니다.

그래서인지 개인적으로는 3기 신도시중 가장 실패할 가능성이 높다고 생각됩니다.

 

3기 신도시 인천 계양 분석

인천 계양 :  약 1.7만 호, 약 101만 평(자족 : 49%, 90만 평)

S-BRT 신설, 김포공항 인접, 도로사업 5개, 서부권 기업벨트

이곳 또한 주변 미개발지가 너무 많습니다. 검단, 김포, 고양 향동까지

무엇하나 확실치 않고 애매하기만 합니다.

다만, 변수가 있다면 인접한 마포와 마곡지구입니다. 판교 다음가는 기업유치로 성공했죠.

대기업이 유치가 되면 협력업체 수개에서 수백 개가 움직인다고 합니다.

그중에는 나름 건실한 기업도 있습니다만 판단은 개인의 몫입니다.

 

3기 신도시 고양 창릉 분석

고양 창릉: 약 3.8만 호, 약 246만 평(자족 : 40%, 135만 평)

GTX-A, 고양선 신설(+서부선 직결), 도로사업 7개(수색, 월드컵로 등)

5월에 추가 발표된 지역으로 마포 상암지구와 매우 인접해 있습니다.

계획대로만 진행된다면 교통대책도 압도적입니다. 

다만, 삼송/지축, 향동, 덕은 등 주변 중소규모 택지가 많고 입주물량 면에서는 초반에는 다소 고전할 듯 하나

결국에는 과천, 하남 교산에 이어 다음으로 성공 가능한 입지로 보입니다.

하지만 대곡역 주변은 추후 개발이 확정시되므로 상황 등 변수와 불확실성도 많습니다.

또, 배후에 둔 일산 구도심과 파주 운정에는 매우 악재입니다.

 

3기 신도시 부천 대장 분석

부천 대장: 약 2만 호, 약 104만 평(자족 : 39%, 68만 평)

S-BRT 신설, 도로사업 5개, 외곽순환고속도로 지하화, 서부권 기업벨트

서울보다도 낮은 녹지율과 높은 인구밀도, 인접한 김포공항의 소음 등으로

주민 반대가 가장 심한 지역 중 하나이지만 입지를 보면 인천 계양지구보다도 나아 보입니다.  

최근 기사를 찾아보면 인접한 계양신도시와 연계개발도 추진되고 있는 듯합니다.

다른 신도시와 다르게 눈에 띄는 부분은 자족시설 비중보다 상업시설 비중이 현저하게 낮습니다.

기존 중동/상동 구도심을 이용하라는 건지 당최 계획이 보면 볼수록 허술한 게 많습니다.

 

 

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이상 개인적 사견이 다분한 글입니다. 

저도 부동산을 공부하는 입장에서 고수분들보다 식견이 매우 짧으나 나름 포스팅을 위해 자세히 살펴보니

그전엔 안보였던 세부적인 부분도 보이는 것 같습니다.

국토부 계획이 생각보다 허술하네요 ㅎㅎ..... 급하게 작성 한 게 보입니다.

아무튼

 

다음 편에서는 3기 신도시 정부 발표에 담긴 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

 

https://haenalife.tistory.com/10

#3. 3기 신도시 발표 <정부 의지>와 <숨은 의미>

https://haenalife.tistory.com/12

#4. 3기 신도시 최종 <어떤 선택을 해야할까?>

https://haenalife.tistory.com/7

#1. 3기 신도시 개발, 과연 득인가 실인가

별 것 아닌 내용도 누군가에겐 꼭 필요한 정보이고 도움이길 바랍니다.  -HAENA-