재건축 로또 반값 아파트 나오게 되는 이유

로또 재건축 아파트

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분양가 상한제가 부동산 시장에 뜨거운 감자로 오르면서 시장에는 묘한 긴장감이 흐르고 있어요. 정부가 10월부터 사상 최대의 규제책을 예고했기 때문이죠. 정부는 분양가 상한제 발표와 더불어 건설사와 재건축 사업장의 꼼수를 잡아내기 위해 분양가 상한제 가격을 산정할 때 땅값 감정평가를 감정원으로 이관하여 감정평가금액을 낮추는 방향도 포함했습니다. 

 

지금까지 시장에서 재건축이 가능했던 이유는 좋은 입지의 땅(기존 주택의 대지지분)의 가격을 사실상 민간 법무감정원에서 평가했기 때문입니다. 민간에서 대지 가치를 감정하므로 비교적 여유 있게(리베이트도 있음) 인정해주는 게 일반적인 경우였습니다. 그래서 조합원들은 자신이 보유한 집 한 채의 대지지분이 넉넉하다면 재건축을 하면 한 채가 두 채가 되거나 한채+@가 되는.. 소위 말하는 돈이 되는 장사를 할 수 있었던 것이었죠.  

 

하지만 이제 감정평가가 한국감정원으로 인정됩니다. 한국 감정원은 공공기관으로 정부의 입김에서 자유로울수는 없기 때문에 재건축 사업장의 대지 가치를 사실상 정부가 원하는 방향으로 절상해버릴 수 있죠. 또 기사 내용에 따르면 감정원의 감정평가 방식은 원가 기준이라고 하네요. 사업부지를 조성하는데 필요한 원가를 산출해 평가하고 여기에 개발이익은 포함하지 못하게 한 겁니다. 재건축으로 인한 기대비용(프리미엄)이 빠진 땅의 실 가치만 평가하라는 내용이에요. 게다가 감정평가금액이 혹시라도 공시지가와 차이가 크다면 재평가하도록 했어요. 1중 2중으로 잠금장치를 하는 거죠. 감정평가 금액이 공시지가와 별 차이가 없게 되는 상황이 올 겁니다.

 

이런 상황에서 재건축 사업장은 분담금을 더 내거나 사업을 중지하는 방법밖에 없을 겁니다. 그럼에도 불구하고 재건축 사업장이 이래저래 분양가 상한제를 적용 이후에 재건축 아파트는 분양한다면? 분양가의 통상 60~80% 가 대지비로 산정되는 것을 감안했을 때 대지비가 기사 내용처럼 공시지가의 64.8%로 산정된다면 미래의 분양가 상한제를 적용받는 재건축 사업장의 대지 비용은 현재의 38.9~51.8% 까지 내려갑니다. 이 정도면 나머지 건축비가 얼마가 붙든 로또가 아닌 반값 아파트는 현실이 될 겁니다. 

 

하지만 장밋빛만 있는 것은 아니죠. 먼저 앞서 말한 것처럼 거의 모든 재건축 사업장이 멈춰 서게 될 가능성이 크고요. 둘째로는 로또를 넘어 반값 아파트는 2500만 청약가입자들이 모두 노리고 있다는 겁니다. 웬만한 청약 가점으로는 상대도 되지 않을 것이고요. 특별공급 또한 소득 수준 제한이 현실과 너무 동떨어져있기 때문에 자격요건을 맞추는 것이 쉽지 않을 겁니다. 반값, 로또 아파트의 최대 수혜자는 자금력 있는 50~60대 무주택자들이 가능성이 가장 높습니다. 

분양가 상한제 영향, 시장전망 (분양가상한제 부작용과 효과)

분양가 상한제 적용 이후 시장 전망에 대해서는 지난 포스팅에 다루어본 적 있어요. 필요하신 분들은 참고 바랍니다.

 

로또 넘어 반값 재건축 나온다…"원가로 택지비 평가" 파장

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