분양가 상한제의 공급 부족 문제, 3기 신도시로 해결 가능할까?

아파트 인허가 건수 : 국토부

 

---

 

분양가 상한제 적용 이후의 시장 변화에 대해서는 먼저 건설경기 불황으로 인한 건설 수주 감소, 공급 부족으로 인한 신축 아파트 품귀 현상이 점쳐진다고 이야기한 바 있습니다.

 

 

(분양가 상한제 적용 후 시장 전망 : 궁금하신 분은 링크를 참고해주세요)

분양가 상한제 영향, 시장전망 (분양가상한제 부작용과 효과)

 

 

실제로 이러한 공포가 R의 공포(경기침체)를 타고 시장 전반에 확산되고 있습니다. 임장을 나가보시면 알겠지만 실제로 투기과열지구내의 재건축 매물은 쌓이고 있고, 신축 아파트는 호가 상승, 구축 아파트는 상승폭이 줄고 있죠. 

 

 

오늘은 관련 기사가 있어서 포스팅 해보겠습니다. 기사에 따르면 지난 2분기 서울의 아파트 인허가 건수가 1분기 대비 16% 수준으로 급감했다고 합니다. 이는 분양가 상한제의 영향이 아니고 재건축, 재개발 사업의 규제(재건축 초과이익환수제 등)가 강화됐고, 추가 규제책을 준비한다는 국토부의 으름장에 축소된 것으로 보이네요.

 

 

 

 

문제는 3분기입니다. 기존에 인허가 한 재건축, 재개발 사업장까지 정비사업을 중단하거나 연기할 가능성이 높습니다. 재건축, 재개발 등으로 도시정비사업이 인허가 되면 통상 4~5년 뒤에 입주가 되는데요. 19년부터 꾸준히 인허가가 줄어감으로써 2023~2024년 즈음 부터는 입주 공급 물량이 크게 축소될 거라는 것을 예상해볼 수 있겠습니다.

 

 

정부는 3기 신도시 공급시기와 맞물리기 때문에 문제가 없다는 입장인데요. 3기 신도시 토지보상 문제는 이미 사회적 이슈이며 공급까지의 마찰과 차질이 많아 3기 신도시 공급은 정부가 계획한 2023년까지 미지수입니다. 또 공급이 때마춰 된다고 해도 2기 신도시 실패의 학습효과 때문에 3기 신도시로의 분산 효과가 얼마나 있을지 모르겠네요. 3기 신도시 전망에 대한 내용도 포스팅한 바 있습니다.

 

 

(3기 신도시 전망 : 궁금하신 분은 링크를 참고해주세요)

#2. 3기 신도시 과연 성공할까? (지역별 입지분석)

 

기사 내용을 계속 보시면 위와 같은 이유로 2024년에는 투기과열지구 중에서도 강남 3구를 중심으로 공급 급감이 예상된다고 되어있네요. 제 생각은2023년부터 강남 3구뿐만 아니라 서울 전역에 공급 부족이 예상됩니다. 서울은 이미 개발가용지의 94%가 넘는 땅을 사용하고 있어 미개발 용지가 턱없이 부족하기 때문에 재건축, 재개발등 정비사업이 아니면 가용지의 직접적인 택지공급이 힘들기 때문이죠. 

 

 

요악 : 분양가 상한제와 3기 신도시는 시기적으로 맞물리기가 어렵고 시기를 맞춘다고 해도 서울 외곽으로의 이주수요는 매우 적을 것이다.

 

---

 

아파트 인허가 '뚝'…4~5년 뒤 공급대란 우려

서울 2분기 16% 수준 급감
서울 정비사업 빼곤 공급 불가능
재초환 이어 상한제 '공급 족쇄'

 

 

" 기사에 대한 개인 사견입니다. 모든 기사는 제목을 클릭하시면 기사 본문 페이지로 이동됩니다."